楼花投资的利弊与风险控制【原创】

投资楼花好处主要有：

1. 资金占用少 ，且多数是分期偿付。每家开发商定金不同，一般在5%，10%至20%之间不等。（注:定金不等同于首付）

2. 正因为定金少，所以投资回报率可以很高。举个例子，假设你买价值50w的楼花，定金10%，四年后交房。这期间每年房价增长20%，到交房时你的单位可能已涨到了100万，虽然房子本身只涨了一倍，但相对于你投出去的5W定金而言，房子升值的这部分40w就是10倍的投资回报率。（当然这么算不是很准确，因为还没把closing cost算进去）；想想符合贷款条件的你需要20万的现金才能买50万的现房，而这个钱确能投4套楼花。

3. 假如你的楼花买得够早（比如VIP认购)，在市场火热的时候可能很短期内就能看到楼花增值。当然如果市场突变，也不排除开发商降价促销。

4. 遇上牛市或是紧俏的盘，往往在交房前就能转手变现。从而实现以小博大，节省交接费用和土地转让金，对于激进的投资人，市场火热的时候，为买到楼花不惜缴纳入场费。

5，新房子一般都有保修，免除了修缮维护的烦恼。笔者的一个客户之所以投资楼花一个重要的原因是不愿意跟租客打交到。投资的现房的一个烦恼就是要时不时的找租客，一旦遇到差租客，不但不交房租，而且还可能破坏房子。

投资楼花的弊端

1. closing前，绝大多数开发商是不允许购房者在MLS系统上挂盘出售。这样极大的限制了潜在的购买人群。想要变现的投资者只能通过其他渠道寻找买家。

2. 楼花的合同是最大限度保护开发商的。一旦因各种原因，无法交房，开发商只需要退还定金。这几年的利息/投资增值/通货膨胀带来的损失就全由购房者承担了。

3. 最终到手的房子很可能和预期有落差。签单时你以为买的是28层无遮挡downtown全景，交房时发现你的正前方正在规划一桩50层高的新公寓。对于承诺的的交楼时间，很多时候会被推迟。遇到不良的开发商可能连楼都建不起来。

4. 很多首次投资condo的买家不清楚的是，就算拿到钥匙入住，房子还不是您的，还得每个月给开发商交入住费（同时忍受还在装修中的大楼/走廊以及无法使用的配套设施）。入住费的多少大约等同于所欠房款（房子总价-定金）的利息。楼层低的住户入住时间早于楼层高的。

楼花投资的风险

     楼花的投机性很强，很多购房者赌的就是这几年的房价升值。很多购买者购买楼花的时候往往过于乐观，并没有认真考虑将来如果closing 楼花。一旦行情走低，上哪去找接盘侠呢？最近resale市场上的一些割肉盘就是必须closing即将交接的楼花。作为地产经纪，因为花交易过程简单，其本质就是卖合同。新手也很容易上手，不像二手房一样需要经验和很长时间带客户看房。所以有更大动机建议顾客购买楼花，尽管这些顾客的经济状况和需求可能并不适合投资楼花。再者因为楼花定金少，甚至有些经纪会建议顾客买进多个楼花作为投资。殊不知，放大收益的同时也放大风险！巴菲特说：任何投资控制风险是第一位的，不能赔钱。第二点要记住第一点。这一点很重要，要调整好心态，放大悲观只能使得你错上加错。最大的恐惧是对恐惧的恐惧，房产投资还要有吃猪头肉的精神，什么意思，猪头肉热的时候不好吃，往往冷了以后才吃着香。目前二手房freehold市场趋冷，成交缓慢，市场上不乏一些优秀品种，正是仔细挑选的好机会。如果卖家着急用钱，很可能是个好deal。相反，对于那些已经透支了未来涨幅的楼花要坚决回避，判断一个重要依据是附近次新二手房的价格和租金。控制好资金，任何时候都不能太激进，要有余量，要有最坏的打算，市场不好的时候，转售为租，打持久战，积小胜为大胜，以时间换空间。这也是为什么多大附近的房子价格坚挺的一个重要原因。最后长期看，市场一定向上👆的，但是不能倒在震荡的小周期中。

     很多买过condo楼花的投资者应该对此都深有体会，有什么遗漏之处，也欢迎批评补充！

    支持原创！转载请说明！