中国楼市出了个大消息：房地产税真来了！这类人面临崩盘
Leon Zhang PREC2017-2-24
导读：今天（2月23日）上午，一个大消息破空而来：住建部副部长陆克华在国新办新闻发布会上透露，有关部门正在为房地产税做准备工作。2017年要抓好热点城市防过热、防风险工作，抑制房地产泡沫，防止出现大起大落。要加快房地产税立法，并适时推进改革。
一、楼市出了个大消息：房地产税要来了！
住建部部长陈政高称，2017年住建部将认真贯彻落实中央经济工作会议精神，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，努力促进房地产市场平稳健康发展。他表示：
一方面，要坚持分类调控，因城因地施策，重点解决三四线城市房地产库存过多问题；另一方面，要抓好热点城市防过热、防风险工作，抑制房地产泡沫，防止出现大起大落。
在热点城市防过热、防风险方面，坚持分类调控、因城因地施策，强化地方主体责任，与有关地方多次会商，分析市场形势，研究对策措施。有关地方结合实际，因地制宜出台限购、限贷、增加土地和住房供应等措施。
陈政高称，在各方面的共同努力下，热点城市房地产市场预期有所改变，房价过快上涨势头得到遏制，调控工作取得了阶段性成效。2016年10月份以来，热点城市新建商品住宅价格环比不涨。今年1月份房价继续趋稳。
他还表示，建立房地产的基础性制度和长效机制意义重大：
第一，有利于解决房地产现存的矛盾和问题，特别是解决一些深层次的矛盾和问题。第二，有利于抑制房地产泡沫，防止出现大起大落，实现房地产长期稳定健康发展。第三，有利于实现全体人民住有所居目标的实现。
针对市场密切关注的房地产税问题，住建部副部长陆克华称，这个问题是十八届三中全会明确的改革任务，要加快房地产税立法，并适时推进改革，有关部门正在按照中央要求开展工作。
由于国家已经确定了“税收法定”的原则，开征房地产税必须经过全国人大立法。此前，关于房地产税有种种争论，但在当前民意基础下，开征显然是必须的，立法过程也会比较顺利。但即便如此，完成整个程序恐怕也要到2018年末了。
二、房地产税能否成降房价利器？
许多人认为，房地产税的出台有利于控制房价，这个深得民心的观点，让百姓对房地产税的期望也越来越高。
通常对于房地产税能够抑制房价上涨的解释是：有了房地产税，持有多套房的成本将大增，准备购买多套房子的投机者踌躇不前和已经拥有多套房的投机者仓皇抛售。这样一来，相当于增加了供应减少了需求，而一项商品供应量增加需求减少势必引发它降价。那么，房地产税究竟能不能够抑制房价上涨呢?
在这个问题上，新供给经济学研究院首任院长、首席经济学家贾康表示：
房地产税必须和土地制度、住房制度、投融资制度一起综合考虑。不能说房地产税这一因素决定了房价。
而且，从经济学的角度来说，影响商品的价格只有两个根本因素：一是供求关系，二是货币供应。
所谓供求关系，即某项商品需求多而供应少，则价格必定上涨;需求少而供应多，则价格必定下跌。所谓货币供应，即印了过多钞票的时候，钞票就不值钱，也就是通常所说的通货膨胀，这个时候所有的商品都会不同程度地价格上涨。
那么，开征房地产税，是影响供求关系还是影响货币供应呢？不用说，肯定不是货币供应，因为能够影响货币供应的，其实只有央行的印钞机。
那房地产税真的能够象人们所期望那样，能够改变整个商品房市场的供求关系吗？答案显然是不能，因为新房、二手房和租房三大块构成了整体房地产市场。在房产刚性需求占据市场主导的今天，由于房地产税的征收而可能释放出来的一点存量房产，真的不足以起到降低房价的作用。
三、这六种人要怕了
那么问题来了：哪些人、哪些城市将受到房地产税最大的影响？谁最害怕房地产税呢？以下6种人比较危险：
1、在中心城市囤积了大量住宅的人
伤害指数★★★
虽然北上深等中心城市房价非常贵，但对贪官污吏、一夜暴富的人来说，拥有多套房子一点都不是问题。比如媒体披露的北戴河一个科级贪官，就拥有68套房子，其中7套在北京。在一位部级干部腐败案里，被罚没的房产有370多套。知名开发商潘石屹也曾说过，据他所知，有人在北京拥有100套住宅。
房地产税如何征收，目前尚不可知。但从目前民意来看，在中心城市实施“累进制、惩罚性”的房产税，是很有可能的。对于拥有100套住宅的人来说，即便第一套免征、从第五套开始累进税率，他的压力也会非常大。到时候会出现集中抛盘，对中心城市短期房价构成影响。这可能意味着，囤积大量房子的人财富将显著缩水。但这很难影响中心城市长期房价，因为这些城市有显著人口增量。
至于商办物业，应该不会有累进制、惩罚性的房地产税。
2、盲目购买了旅游物业、养老地产的人
伤害指数★★★★
如果不是顶级旅游区，不是配套好、位置佳的房子，旅游地产只能等着免征房地产税。如果不能免征，则其持有成本大增，加上利用率不高，这类房子将成为鸡肋。部分位置差、附近景区级别低的旅游物业，最终可能被废弃，用来养鸡养鸭。
养老地产的情况，也大多类似旅游地产。除非在有人口增量的大城市，否则也非常麻烦。
此外，别墅的房地产税也会比较沉重，未来有可能成为鸡肋资产。
3、盲目购买了三四线城市郊区、新区住宅的人
伤害指数★★★★
国家发改委“城市和小城镇改革发展中心”曾调查过12个省、区的156个地级市。结果发现，90%以上的地级市正在规划建设新城、新区，很多县城也不例外。按照规划，这些新区、新城可以居住34亿人。但事实上，绝大多数三四五线城市人口增长乏力，各地围绕着高铁站建设的“高铁新城”很多都非常荒凉。如果你盲目在这些地区购买了住宅，未来开征房地产税后也会非常惨。
说实话，即便小城市免征房地产税，郊区、新区的房子也没有多大价值。
4、加杠杆、超承受能力买多套房的白领
伤害指数★★★★
最近一个深圳中年IT男买房、失业的故事，在朋友圈刷屏。其实，他遭遇困难的核心问题，是因为盲目加杠杆买房，月供远远超过了安全线，一旦遇到事业上的挫折，现金流就面临很大的问题。房地产税的开征，会让房价进入一个平稳期，房子很难套现。这些人“死扛现金流压力”的期限就会加长，生活会变得比较痛苦。
5、在三四线城市囤积了大量住宅的人
伤害指数★★★★★
相对而言，这种人更惨。即便在三四线城市不实施累进制、惩罚性的房地产税，他们持有房产的成本将大增。但由于多数中西部三四线城市人口增长乏力，很多家庭都拥有多套房，所以很难通过出租转嫁房地产税，而卖房子很有可能找不到接盘侠。
他们只能寄希望于所在的城市免征房地产税，但这个颇有难度。
6、手中有多套房、负债率非常高的炒房者
伤害指数：★★★★★
房地产税即将出台这个消息，就足以对这类人产生巨大的压力。因为今天的消息公布后，会加剧市场的僵持，目前仍然拿了很多房子、承担巨大债务的炒房者，将会非常困难。他们只能选择斩仓，否则房子可能断供被银行申请查封、拍卖，到那时套现价格会更低。
四、其实，房价已经开始下跌：这类人面临崩盘
22日，国家统计局公布了1月份70个大中城市住宅销售价格统计数据。15个一线和热点二线城市中,11个城市1月份新建商品住宅价格环比下降，降幅在0.1至0.5个百分点之间;3个城市环比持平;广州市环比上涨0.6%，涨幅已连续4个月回落。从环比看，一二线城市房价基本止涨。深圳新建商品住宅价格1月环比下降0.5%，环比领跌全国。
靠炒房，两年时间，100万变5000万
当记者见到李先生的时候，他正在中介门店将手里一套房产挂盘进行出售。两年前，李先生还只是上海一个普通白领，2014年年底，深圳房价刚刚开始出现异动的时候，他敏锐的发现了其中的机会，立刻辞去工作回深圳专职炒房，以100多万做首付在福田买了第一套房子进行投资，没过多久这套房子从400万涨到了800万。
深圳楼市投资者 李先生：当时看到房价涨得这么快，把爸妈名下的房子也都拿去做了加按（加按揭贷款），亲戚的指标也都借来买房，2015年反复操作了17次，2016年操作了4次，到现在差不多有5000万的盘。
通过不断地加按揭贷款滚动操作，在2015年深圳楼市大牛市中，李先生手里房产市值达到了5000万，个人资产翻了十几倍。
然而他每个月需要还20万的贷款，压力非常大。
限购政策出台，深圳炒房者面临资金压力
2016年10月，深圳出台了史上最严限购政策，非深圳户籍购房由三年社保提高为五年，同时二套房首付提至七成，市场成交量大幅下滑，这让李先生十分担心。
深圳楼市投资者 李先生：像资金链的话，像我们这种，如果有5000万的盘，每个月大概要供20万，如果你每个月没有20万进账，就有一个断供的可能。
为了保证资金链的安全，李先生陆续将手里3套房子降价挂牌出售，平均每套房相对于最高价时期降了10%。另一方面，由于现在深圳楼市现在进入量价齐跌的阶段，他也一改以往实收的交易模式，愿意承担一部分的税费。
深圳楼市投资者 李先生： 要想比别人卖得快，你有两个途径，第一个就是降价，现在市场要是你降5%到10%的话，还是能看到一定的效果，另外一方面就是可能原来只是买家承担税费，现在我们也愿意承担一部分。
记者采访发现，深圳最近两年加入炒房队伍的投资客，目前正承受着资金的压力，他们大多通过银行消费贷款和信用贷款，或者将第一套房从银行做抵押贷款，作为第二、第三套房的首付款，尤其是2016年上半年才入场的投资客，已被套牢在房价的顶部，算上税费卖出去还要亏本。
深圳房地产研究网研究总监 周学军：目前来看，整个市场的话，要想像之前从房地产市场获得高额回报的时机已经过去了。
深圳住房研究会会长 陈霭贫：从投资的角度来说，应当利用目前市场相对朦胧的时候及时退场，不然会带来更大的压力。
五、当前房地产的风险到底在哪？
一直以来，所有人都在说房地产的风险，如果我们违心的说中国的房地产没有风险，这个分明就是睁着眼睛说瞎话了。房地产肯定有风险的，但是风险是什么呢？
中国的房子市场拥有着极为多元化的供给结构，整个产业链的环节非常之多，虽然接盘的人很多，但是这么多的环节就如多米诺骨牌一样，只要有一个地方有风险，就会出现风险。并且，任何一个单一产业的发展都不可能逃离经济的大环境，如果真正的经济大环境产生影响，房地产市场也不可能独善其身。
房地产可能存在的脆弱多米诺骨牌痛点主要有三个：
一是宏观经济的大环境到底如何？
房地产不管怎么样都是一种商品，既然是商品就会受到宏观经济大环境的影响，在经济学的视角来说，就会受到经济周期的制约，如果中国经济进入了一种较长时间的阶段性中高速增长的话，正如年前只发一元年终奖的商业银行，连往年最赚钱的商业银行都地主家没有余粮了，其他行业的困局可想而知。
一旦大家的收入增加不及预期，甚至收入减少的话，恐怕支撑房地产市场的基础就会被动摇，风险就会出现。
二是接盘的人如果不够怎么办？
我们现在需求的分析都基于一个前提假设，这就是城市的人口是流入的，接盘的人是足够多的，但是我们不能忽视的是，作为第一人口红利的农民工正在锐减，不少地方都出现了用工荒的问题，现在支撑房地产发展的还是第二人口红利，这就是每年都在增加大大学毕业生，这些人是城市购买力人口的流入主流。
然而不少地方已经开始出现了高考招生人数的减少，如果未来流入的人口减少将会怎么办？因为人们再怎么样面对着高昂的房价所形成的迁徙壁垒终归有一天会超过自己承担的极限，而丈母娘需求再厉害总不能让自己无法生存，最终如果没有了接盘侠，这场击鼓传花的游戏还怎么玩下去？
三是利率水平的提升怎么破？
一直以来，我们的货币政策都处于一种放松的状态，借钱很容易，因此，很多人都会选择只用30%甚至更少的首付比例来买房，现在美联储已经开始加息了，央行是否会加息呢？
一旦我们的利率水平回归到较高的水准，那么很多人甚至可能还不起房贷，这样的话很可能会出现较大的风险事件。
来源：综合整理自华尔街见闻网站、财经韬略（ID：tttmoney8）、证券时报、新浪微博、央视财经（ID：cctvyscj）、中国新闻网（id:cns2012）、江瀚视野观察（jianghanview）
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