加拿大将取代美国成为高风险住房市场?有何解决方案?...


Wed Apr 24 2019房小编
国际货币基金组织(IMF)的一份新报告发现,加拿大的住房市场在过去两年中风险越来越大。但最近的政策变化可能有助于防止危机。在其最近的全球金融稳定报告中,总部设在华盛顿的国际货币基金组织报告称,加拿大已将美国取代为高风险住房市场。



虽然较低的家庭债务(包括消费债务和抵押贷款)和较低的房价降低了美国的风险,但外国买家的现金涌入显着增加了加拿大的风险,该报告明确指出多伦多房地产和温哥华房地产价格被高估,表达了对这个形势与美国2008年金融危机中市场相似性的担忧。然而,该报告还发现,近期外国买家税的增加和抵押贷款条例的收紧虽不能完全解决问题,但却可能使情况不再愈演愈烈。



海外买家使得风险提高

在某些情况下,海外实体的投资可以使住房市场受益。例如,外国房地产信托购买公寓楼可以促进市场稳定。但该报告指名:“外国人购买个人住房会使短期内房价上升太快,会在为房市带来更高的风险。”

一般来说,温哥华在吸引外国买家方面声誉最大。然而,该报告发现,卡尔加里房地产市场的海外购买行为比温哥华更加不稳定。显然,这可能与艾伯塔省石油工业的繁荣与萧条周期有关。



可能的解决方案

多伦多和温哥华地区的省政府已经引入了海外买家的税收,根据国际货币基金组织的说法,这可能会减轻高估压力,从而降低风险。温哥华最初从2016年7月开始对外国人购买的住宅物业征收15%的税。2018年2月,政府将税率提高到20%,并扩大税收范围,包括菲沙河谷(Fraser Valley),首都地区(Capital Regional District),纳奈莫地区(Nanaimo Regional District )和中央奥肯那根(Central Okanagan)。

该报告建议的另一个解决方案是收紧有关购房者相对于其收入可以借入多少钱的规定。 “宏观审慎措施”(Macroprudential measures)这个方法最近被加拿大银行业监管机构金融机构监管办公室(OSFI)采用,创建了抵押贷款压力测试。



该测试有效地要求借款人有资格获得抵押贷款,其抵押贷款利率比他们申请的抵押贷款高出2%。尽管国际货币基金组织的报告发现这种限制降低了住房市场的风险,但抵押贷款压力测试导致了住宅房地产专业人士的普遍骚动。对他们而言,收紧的规则通过迫使一些潜在的买家退出市场,从而减少他们的客户群。

RateHub的一项研究发现,在压力测试之前,多伦多的普通购房者有资格购买43%的上市房屋。但通过压力测试,研究发现那些购买者只有20%可以购买。许多行业组织呼吁政府减轻或消除压力测试,认为这有助于增加住房负担能力危机。在2018年末,加拿大皇家银行(RBC)经济学发现住房负担能力水平在近30年来处于最差点。加拿大皇家银行的报告得出结论,高利率导致温哥华平均收入的家庭将88.4%的收入用于住房。



政府援助

针对住宅房地产行业的投诉,联邦政府正在制定首次购房者激励计划。该计划的目标是通过让加拿大政府运营的抵押贷款保险公司---加拿大抵押贷款和住房公司(CMHC)购买房屋的股份来减少购房者的每月抵押贷款。当房屋被出售时,CMHC最终将收回其资金。

计划于秋季推出,该计划可能会产生减缓市场的副作用,直至其生效。目前的买家可能会选择再等几个月,直到他们可以从政府的帮助中受益。CMHC表示,该计划可能只会将房价提高一个百分点。他们还认为,帮助首次购房者购买房屋可以解除租赁空缺。他们说,这也应该可以缓解租金压力。