最全「安省海外买家税」赎回攻略和陷阱详解


Thu Oct 11 2018房大师


转自Jay的多伦多地产漫谈


时间过得很快,2017年4月21日安省颁布「海外买家税」(NRST)已经过去1年半的时间。一部分当时工签身份的购房客户,已经陆续开始申请赎回买家税,明年转年也会有很多国际学生加入这一行列。各大律师行和会计师事务所在帮客户申请赎回海外买家税的过程中,发现实际的操作中据有不少步骤以及需要提供大量证据,不然会受到Ministry of Finance的挑战和质疑,甚至直接驳回请求(statement of disallowance)。


(截止到2018年2月,安省共计征收了1393笔「海外买家税」,总额达1.73亿加币。)


知其然,也要知其所以然。Jay近期通过了解律师朋友的实战经验和多次向财政部直接求证,总结了经验攻略如下,以答疑的形式分享给大家。


首先为初次了解安省购房程序的买家简单扫盲:「海外买家税」是2017年4月安省自由党颁布的针对非居民在安省「金马蹄」区域内购房而执行的额外投机税。购房价的15%,在房屋产权过户时,由过户律师代收上缴。



申请赎回需要向政府提供哪些文件?


律师提供:


  • 房屋交割时的所有权过户文件(Registered Transfer)

  • 交割当时付税的凭证

  • 买卖合同的副本

  • 交割过户账目报表(Statement of Adjustment)


买家提供(敲黑板!划重点!):


  • 很多买家的经纪或律师在购房时并没有给客户解释清楚,海外买家的购房目的必须是用于自住,而非投资。这样才能满足赎回海外买家税的先决条件。很多海外买家由于没有很好地和银行贷款经理沟通,导致贷款文件上显示为出租目的,律师也只能注册物业为投资物业,导致买家不符合赎回条件。


  • 买家在申请赎回的过程中,必须要提供自己在过户后60天之内搬入该物业自住的凭证,其中最有力的证明即驾照地址。如果客户疏忽失察,没有保留60天内更改驾照地址的凭证,申请赎回的时候会遇到来自财政税务部的诸多阻力。


  • 如果未保留驾照更改地址凭证,可以用以下文件充当代替:

        1)60天内显示更改地址的银行信用卡或账户月结单

        2)搬家公司提供的服务票据

        3)座机电话费账单,高速网络账单


  • 以下文件不被接受为居住凭证:

        1)该物业水电费账单 (呐尼??!!事实如此)

        2)地税账单

        3)银行房贷相关信件

接下来再根据客户的具体身份,提供相应的证明。


不同的非居民身份,需要满足什么条件,以及提供什么证明才能赎回买家税?


工签人士:

购房者需持有有效的安省工签,并自交房日起即全职工作满一年。在安省,每周工作30小时以上被界定为全职工作。注意:购房之日起,购房者必须已经在全职工作,只有工签没有工作是不满足条件的。


   申请赎回时,购房者需要提供:

1)有效工作签证的副本,证明整个一年期内工签都真实有效

2)完整的工作雇佣证明,(最好26张双周工资单,或12张月工资单)不可以只是一份Employment Letter


国际留学生:

购房者需持有有效的学签,并自交房日起在安省全职上学满两整年。就学的学校可以是大学或者大专,但学校必须是安省70/17号法案下注册的学府。这一点建议购房买家向校方求证。注意:全职就读的最低要求是全职上满整年课程的至少60%以上,也就是说,如果本科一年分为三个学期,留学生全职读完秋、冬学期以后,是可以暑期休假,不修课程的。


申请赎回时,购房者需要提供:

1)有效学签的副本

2)安省受认可学校官方出具的全职在读证明,以及每学期的全职就学课程表。经与财政部核实,2年当中转学是允许的,只要两边的项目都是全职在读即可。


新移民:

自交房日起,购房者在4年内成为加拿大落地移民,则可以申请赎回「海外买家税」注意:财政部必须在购房者成为落地移民的90天内收到赎回的申请,所以新移民从交房开始最长有4年零90天的时限可以操作。而前面两种情况中,(学签和工签)财政部必须在交房4年的时间内接到申请。



在哪些情况下非移民的海外买家税可以得到赦免?

     

     下面几种情况的人是不用交「海外买家税」的:

(1)被安省OINP(Ontario Immigrant Nominee Program)的买家,当拿到省提名的确认号码后,买房不用交NRST。安省硕士留学生在毕业后通过申请,一般会符合这个条件。

  (2) 难民不用交「海外买家税」。

(3)加拿大公民或永久居民的配偶,这一条主要针对海外买家和非海外买家共同拥有的情况。如果是夫妻俩,即使有一方不是本地买家,也不用交NRST。但是要注意,假如除了夫妻俩,还有其他海外买家的话,那么整个物业100%还是要交NRST,比如夫妻两人跟岳母共同购买,岳母是海外买家,那么这种情况还是要交NRST的。

(4) 或是上述1)或 2)的配偶。


长期居住在海外的加籍人士,在加拿大属于非税务居民,这类人在加拿大购房需不需要交付「海外买家税」?


不需要


物业转让需不需要交海外买家税?


转让物业脱手的卖家一般不涉及海外买家税。一般转让客户会遇到比较复杂的HST税务问题,以后再请专家撰文详解。


多伦多市中心或者在卫星城有一些房子是混合用途(mixed zoning mixed use) 的物业,购买这类物业需不需要交海外买家税?


购买者需要按比例上交住宅部分的海外买家税,不需要上交商业部分的海外买家税,但请注意:比例的计算不是以面积比例计算,因为每一个城市商业和住宅的内定尺价不同,要以MPAC每年更新的价值分配来确定比例。这一比例可以在MPAC下面隶属的网站 Aboutmyproperty.ca上面通过输入Roll Number自动查询。


购买楼花什么时候上缴「海外买家税」?


签合同时无需上缴,4-5年后Final closing的时候上缴。


留学生现在大三快读完了,只剩下1年多了,怎么办?


剩下1年多的学习经历不符合NRST的要求。不过如果之后继续读了其他的专业,比如读了硕士,那么加起来一共凑够两年是可以的。


购房时在大学就读,未满足两年即毕业,之后立刻开始全职工作。工作满一年,可否满足条件,要回海外买家税?


不可以,法案中并没有提及两种身份可以交互转移。不过,未满足学签或工签的条件,但能在四年内成为落地移民的客户,仍然可以凭借移民身份赎回「海外买家税」


留学生贷款时,银行要求父母做贷款担保人,会不会影响赎回NRST的正当性?


加拿大房屋产权和贷款文件具有高度的一致性。只要父母的名字不上物业产权,就不会影响赎回NRST的正当性。但目前五大银行审核贷款严格,如果学生年纪过小,往往要求父母名字上产权,不能只做担保人。这一点要提早和银行贷款经理沟通,以避免因缺乏沟通而造成损失。



结语


在遇到特殊情况时,最严谨的方式就是详细笔述情况,然后传真给财政部-土地税务局征求意见,请记住务必提供自己的姓名和家庭住址。1-2周后,财政部会寄回书面信件,针对具体个案答疑,这封书面信件也可以当作以后申请赎回的凭证。


「海外买家税」的出台不仅仅对海外买家造成影响,对本地的出租,信贷和买卖市场都有深远的影响,标志着加拿大左翼政纲正在向一个更为政策引导的市场方向倾斜,澳大利亚、新西兰更有过之。当非居民,移民与公民的购买力渐渐拉开差距的时候,政党们需要负责保护的,永远都只是“选民”。


撰文至此,希望海外买家能够少走弯路,早日赎回「海外买家税」。我们下期再见。



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